Історія «американської мрії»

Будівництво спальних районів в США починається з розробки землі і підготовки ділянки для будівництва. Земля поділяється на індивідуальні лоти, готуються вулиці, будується каналізація і дощові зливи, підводяться електричні мережі, газові та телефонні лінії, і тільки потім починається будівництво будинків. Такі ділянки готуються і забудовуються однією компанією.

Відео: АМЕРИКАНСЬКА МРІЯ / THE AMERICAN DREAM

Сьогодні я розповім історію «Американської мрії» періоду 1900-х - 1940-х років і розгляну можливості такого будівництва для населення з фінансової точки зору.

До ХХ століття більшість спальних районів були порівняно невеликими, а нові райони розросталися навколо існуючих районів за рахунок подовження вже існуючих вулиць. Ніяких урядових вимог до забудовників не було, тому що компаній забудовників по суті не існувало. У той час жорстко регулювалися лише забудови центральних частин міста для збереження краси.

Компанії продавали землю під індивідуальне будівництво, а після покупки ділянки землі господар вже самостійно замовляв собі будинок у будь-якої будівельної компанії. Через деякий час компаніям, які продають землю, стало зрозуміло, що буде набагато вигідніше продавати землю в районах з уже готовою інфраструктурою замість індивідуальних ділянок. Так народився термін «районне будівництво».

Одні з перших районів такого типу були побудовані в 1927 році двома незалежними компаніями під керівництвом двох архітекторів - Е. Бостона, поблизу міста Балтімор, і Д. Ніколаса, в передмісті Канзас Сіті.

Райони налічували близько 6 000 домівок, з населенням 35 000 чоловік. Оскільки район забудови в обох випадках був дуже масштабним, то забудовником довелося вирішити ряд нових питань з будівництва повної інфраструктури району у вигляді шкіл, магазинів, найближчих офісних будівель. В даному випадку просто технічних і комунікаційних ліній було недостатньо, і тоді архітектори вирішують ввести перші стандарти забудови спальних районів.

Так народилися відразу кілька асоціацій архітекторів і будівельників, які сьогодні регулюють більшість аспектів будівництва спальних районів, а саме - Національна асоціація міського планування і Американський інститут міського будівництва. Крім регуляцій і законів щодо стандартів будівництва, асоціації допомагали новим компаніям в створенні дизайну і планування районів, що допомагало багато в чому потенційним покупцям, тому що компанії стали надавати генеральний план забудови для покупців.

Але з приходом економічної депресії питання будівництва спальних районів був тимчасово заморожений: більшість людей потрапили в безгрошової ситуацію. Питання подальшого вдосконалення районів довелося тимчасово відкласти до кращих часів. Президент Г. Гувер ще в 1929 році починає скликати слухання з житлового питання, в той самий момент, коли депресія тільки починалася, і будівельні компанії почали спішно заморожувати проекти будівництва через неплатоспроможність населення. Але до приходу Ф. Рузвельта в адміністрацію кардинальних законів прийнято не було.

У той час вдома купувалися власниками відразу, тому жити в спальних районах могли собі дозволити лише багаті і добре забезпечені люди, навіть представникам середнього класу таке життя було не по кишені. У період з 1910 по середину 1920-х років, банки давали іпотеку в приватному порядку особам з гарною платоспроможністю на терміни від 2 до 5 років, але все ж такі кредити як і раніше залишалися «дорогими» для середнього класу населення. Хоча варто відзначити, що перші масові спроби кредитування населення робилися вже в 1932 році після прийняття урядом закону про позики для приватної нерухомості.

Вже до 1933 року через неплатоспроможність, будинки, отримані за кредитами 1932 року, покидаются господарями зі швидкістю близько 1 000 в день. Не дивно, що президент Ф. Рузвельт з приходом в Білий дім, бачив однією зі складових підйому економіки в забезпеченні населення хорошим житлом. В адміністрації президента говорили: якщо люди щасливі вдома, то вони будуть щасливі і на роботі.

Тож 27 червня 1934 року уряд, з підписом президента, приймає один з найважливіших законів для будівництва спальних районів - Федеральний акт кредитування населення з метою покупки приватної нерухомості.

Вперше в історії країни господарі будинків отримали можливість захистити свою іпотеку від зростання або падіння цін на 80%, а сам кредит видавався урядом на термін 15 років під 5% річних.

Відео: Будинок - Американська мрія - Відео Огляд # 18 - США, штат Колорадо

Сама програма тривала 3 роки, але саме в ці три роки населення середнього класу вперше отримує можливість купити будинок в передмісті, відбувається сплеск будівництва спальних районів. Саме в цей період народжується термін «американська мрія».

До третього року існування програми, процентна ставка була знижена до 3%, а термін позики збільшений до 20-25 років, а ті, хто отримав позику за вищою ставкою могли пройти перефінансування.

Наступний етап активізації будівництва припадає на період Другої світової війни, коли поступово почали повертатися її учасники, яким держава надавала не тільки допомогу у вигляді різних дотацій, а й забезпечувало хорошою роботою. Учасників війни завжди влаштовували на роботу в першу чергу. До слова сказати, цей принцип залишається чинною і сьогодні. Ще більше прискорення будівництво будинків для військовослужбовців отримало після прийняття в 1944 році закону про допомогу ветеранам, або так званого закону «прав військовослужбовців», який гарантував іпотеку з низьким відсотком від держави для покупки нерухомості по закінченню армійського контракту і звільнення військовослужбовців.

Перші масові райони з повною інфраструктурою починають бурхливо розвиватися в Каліфорнії, де в період з 1941 по 1944 рік було побудовано 2 300 будинків для учасників війни.

У цей час компанії починають будувати райони в уже звичній сьогодні плануванні, з парковими зонами, офісними будівлями, школами, магазинами, дитячими дошкільними установами.

Спальні райони вже перестають бути районами, а стають незалежними муніципальними одиницями зі своїми назвами, поштовими індексами, телефонними кодами. Більшість населення таких районів працюють в межах міста, але частина населення отримує роботу безпосередньо всередині таких районів. Малий бізнес починає поширюватися від центру міст до їх околиць, що ще більше посилює розвиток спальних районів.

В цей же час починають посилюватися вимоги використання земель, перші такі закони були прийняті ще в 1909 році. Мета прийняття законів зводилася в першу чергу до збереження спальних районів в чистоті і порядку. Наприклад, заводи заборонялося мати у своєму розпорядженні в радіусі 20 км від спальних районів. Буферною зоною служили офісні будівлі або складські приміщення, а також мережі магазинів.

З прийняттям законів з регулювання земельного використання, будівельники повернулися до питання перегляду дизайну спальних районів і створення всередині них затишку і краси не тільки у вигляді паркових зон, але і у вигляді поліпшення дизайну будинків і планування вулиць, створення штучних водойм та зон відпочинку.